Especialista explica quando reduzir prazo ou prestação e quais regras observar antes de amortizar a dívida
A chegada do 13º salário costuma abrir espaço para reorganizar as finanças e antecipar parte das dívidas. Para quem possui um financiamento imobiliário, uma das possibilidades é usar o dinheiro extra para amortizar o saldo devedor. O FGTS também pode cumprir essa função, desde que o trabalhador e o contrato atendam às regras de utilização.
Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, explica que a amortização permite escolher entre reduzir o número de parcelas restantes ou recalcular o valor da prestação. As duas alternativas diminuem o saldo devedor, mas produzem efeitos diferentes no orçamento e no custo futuro do contrato.
Segundo a Caixa Econômica Federal, amortizar significa reduzir parcialmente a dívida, com a consequente diminuição do prazo remanescente ou do encargo mensal. O Banco Central informa que a liquidação antecipada, total ou parcial, deve ocorrer com redução proporcional dos juros e demais acréscimos, conforme as condições previstas no contrato.
Quando o comprador escolhe reduzir o prazo, o valor usado na amortização elimina parte das prestações futuras e antecipa o fim do financiamento. Em geral, essa opção diminui mais o total de encargos que ainda seriam pagos, mas o resultado exato depende das condições do contrato e precisa ser confirmado na simulação apresentada pelo banco.
“Reduzir o prazo costuma ser a escolha de quem consegue manter a prestação atual e quer encurtar a dívida. O benefício precisa ser observado no contrato inteiro. Ao eliminar parcelas futuras, o comprador também reduz o período em que os juros incidem sobre o saldo devedor”, afirma Arjona.
A redução da prestação segue outra lógica. O prazo originalmente previsto é mantido e o saldo menor é usado para recalcular o encargo mensal. A alternativa pode aliviar o orçamento naquele momento, embora o valor das parcelas ainda possa variar conforme o indexador, os seguros e as demais condições contratuais.
O 13º salário funciona como recurso próprio. Antes de direcionar todo o valor para o financiamento, o comprador deve avaliar se possui reserva para despesas inesperadas e se mantém outras dívidas com juros mais elevados. Em alguns casos, quitar compromissos mais caros pode gerar uma economia maior.
O uso do FGTS exige uma verificação adicional. Para utilizar o saldo na moradia própria, o trabalhador precisa somar pelo menos três anos de atividade sob o regime do Fundo, consecutivos ou não. Também devem ser atendidos os critérios relacionados ao imóvel, à localização, à titularidade de outras propriedades e à existência de financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação.
Na amortização ou liquidação do saldo devedor, é necessário respeitar o intervalo mínimo de dois anos desde a última utilização realizada pelo mesmo trabalhador para uma dessas finalidades. A instituição responsável pelo contrato deve confirmar a elegibilidade e orientar o procedimento.
Outra possibilidade, nos contratos habilitados, é usar o FGTS para pagar até 80% do valor das próximas 12 prestações. O saldo é debitado de uma só vez da conta vinculada e distribuído mensalmente. Quando faltam menos de 12 parcelas para o fim do contrato, o recurso é aplicado durante o período restante. Essa modalidade oferece um alívio temporário e difere da amortização, que reduz diretamente o saldo devedor.
“O comprador precisa comparar as simulações e entender o que pretende alcançar. Se a prioridade for quitar o imóvel antes e reduzir encargos futuros, a diminuição do prazo ganha força. Se o orçamento mensal precisa de espaço, reduzir a prestação pode ser a decisão mais adequada naquele momento”, explica o especialista.
A análise deve considerar o saldo atualizado, a taxa de juros, o sistema de amortização, o indexador e o tempo restante do financiamento. Solicitar ao banco as duas simulações permite comparar a nova parcela, o novo prazo e o efeito financeiro de cada escolha.
O melhor uso do 13º salário ou do FGTS varia de acordo com a realidade de cada família. Com os números do contrato em mãos, o comprador consegue decidir se o recurso deve aliviar as despesas mensais ou antecipar a quitação do imóvel.
Sobre Murilo Arjona
Murilo Arjona é especialista em financiamento imobiliário e atua no setor desde 2008. Ao longo da carreira, participou de operações que somam mais de R$ 2,5 bilhões em crédito e desenvolveu projetos de educação voltados a corretores, correspondentes bancários, investidores e compradores. Também contribui com discussões técnicas e institucionais relacionadas ao crédito e às políticas habitacionais brasileiras.
