Sistema cria número único para cada imóvel no país e inicia cruzamento de dados que pode impactar IPTU, ITBI e ITR
O chamado “CPF dos imóveis” deixou de ser apenas um projeto e já entrou em vigor em 2026. Trata-se do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela Instrução Normativa nº 2.275/2025, que estabelece um número único nacional para cada imóvel urbano ou rural no país. A medida inaugura um novo modelo de integração cadastral e começa a produzir efeitos práticos sobre a tributação imobiliária, a regularização de propriedades e a fiscalização patrimonial.
Na prática, o CIB passa a unificar informações que antes estavam dispersas entre prefeituras, cartórios de registro de imóveis, Receita Federal, INCRA e outras bases públicas. Um mesmo imóvel, que historicamente podia apresentar dados diferentes em cada órgão, passa a ser identificado por um código único nacional, compartilhado entre os sistemas.
“O CIB marca o início da transição do cadastro fragmentado para um modelo de inteligência fiscal integrada”, explica a Dra. Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário. “Em 2026, o sistema já começa a operar e a reorganizar a forma como o poder público enxerga o patrimônio imobiliário.”
Implantação já em andamento
Em 2026, o Cadastro Imobiliário Brasileiro está sendo implementado de forma gradual e escalonada, com integração prioritária entre a Receita Federal, os cartórios e grandes municípios. O número CIB é gerado automaticamente, sem cobrança direta ao proprietário, e tende a constar em escrituras, registros e contratos formalizados.
Embora a integração total ainda avance ao longo de 2026 e 2027, o cruzamento de dados já começou, especialmente em novas transações imobiliárias e registros atualizados.
Mudança prática na lógica do mercado
Com a integração das bases, movimentações como compra e venda, financiamentos, averbações de construção, regularização de imóveis, alterações de área e atualização de cadastros passam a alimentar a base nacional de forma automática.
Esse processo reduz discrepâncias históricas e aproxima o valor cadastral do valor real de mercado, limitando práticas de subavaliação e inconsistências documentais.
“Matrículas desatualizadas, áreas não averbadas e valores artificiais tendem a ser identificados com mais facilidade. O sistema torna visível o que antes dependia de fiscalização manual”, afirma a Dra. Siglia Azevedo.
Impacto nos impostos começa em 2026
O CIB não cria novos tributos nem altera alíquotas, mas muda a base de dados utilizada pelo Fisco, o que pode gerar revisões tributárias já a partir deste ano:
- IPTU: municípios com cadastros defasados devem revisar valores gradualmente;
- ITBI: subavaliações em transações imobiliárias tornam-se mais fáceis de identificar;
- ITR: divergências de metragem, uso do solo e classificação rural passam a ser cruzadas automaticamente.
“O imposto passa a refletir com mais fidelidade a realidade do imóvel. Para quem sempre esteve regular, isso traz segurança jurídica. Para quem utilizava distorções cadastrais como estratégia, o impacto pode ser financeiro”, avalia a especialista.
Locações entram no radar
Outro efeito relevante do CIB é a integração da destinação do imóvel e dos contratos de locação formalizados, especialmente aqueles registrados em cartório. O cruzamento entre contratos, declarações fiscais e rendimentos recebidos tende a reduzir a informalidade no setor.
“A fiscalização da locação sempre foi limitada. Com a integração de dados, o controle passa a ser estrutural”, explica a Dra. Siglia Azevedo.
Advocacia preventiva ganha protagonismo
Com o avanço do sistema, cresce a importância da regularização prévia dos imóveis. Revisão de matrículas, averbações pendentes, correções de metragem e atualização de cadastros tornam-se medidas preventivas essenciais.
“Regularizar agora é muito mais barato do que corrigir depois que o sistema apontar divergências”, alerta a especialista.
O que ainda depende de regulamentação
Apesar do início da vigência, o governo ainda deve divulgar orientações operacionais mais detalhadas sobre o fluxo para proprietários, a integração total dos cartórios e as exigências em transações imobiliárias.
A Instrução Normativa nº 2.275/2025 não prevê cobrança para a emissão do número CIB. No entanto, especialistas alertam para custos indiretos relacionados à regularização documental.
“Não há taxa para obter o CIB, mas imóveis com pendências podem exigir gastos com averbações, correções de metragem e atualização de registros. Antecipar ajustes agora evita problemas quando o sistema estiver plenamente consolidado”, conclui a Dra. Siglia Azevedo.
